برنامج إدارة العقارات والإيجارات في عمان: من الوحدة إلى الشيك

تسجّل العقار باسمه بالعربية والإنجليزية وموقعه ومحافظته وولايته، ثم تضيف وحداته برقم الوحدة ونوعها والطابق وعدد الغرف والمساحة وسعر العرض. ورقم الوحدة فريد داخل العقار، لأنه الرقم الذي يُكتب على العقود والشيكات. والفيلا المنفردة تنشئ وحدتها الوحيدة تلقائياً. ولكل وحدة رقما عدّاد الكهرباء والمياه، وحتى 5 صور بحد 200 كيلوبايت للصورة. ولا يوجد حقل تغيّر به حالة الوحدة بيدك. فالنظام يستنتجها من الاتفاقيات الحية عليها، فلا تظهر متاحة وفيها مستأجر. وكل تعديل على عقار أو وحدة أو اتفاقية يُسجَّل بقيمته قبل وبعد ومن غيّره ومتى.

الحجز يثبّت الوحدة للمشتري مقابل رسم حتى تاريخ تحدده. وعقد الإيجار لمدة محددة، يُقسَّم إيجاره إلى شيكات، ويحمل رقم عقد البلدية. والبيع بدفعة مقدمة وأقساط شهرية ودفعة عند التسليم. ولكل اتفاقية رقم لا يتكرر: ثلاثة أحرف للنوع وستة أرقام، مثل SAL000042. ولا يسمح النظام باتفاقيتين حيتين على وحدة واحدة. وإذا كان على الوحدة رهن، يطلب منك النظام أن تقر بعلمك به قبل إنشاء البيع. والإيجار والحجز لا يُمنعان بالرهن.

عقد الإيجار الحي بلا رقم عقد البلدية يحمل شارة حمراء «غير مسجل في البلدية»، ويظهر كل يوم في تقويم الانتهاءات حتى تدخل الرقم. فالتسجيل واجب قانوني، ونسيانه يظهر عند أول تفتيش أو خلاف. وعند التجديد تكتب نسبة الزيادة أو النقص، فيُنشأ جدول جديد، ويمتص آخر سطر فيه أي كسر فيساوي المجموع قيمة الاتفاقية بالضبط.

حين تحفظ الاتفاقية يُنشأ جدولها في اللحظة نفسها، ولا توجد اتفاقية بلا جدول. فلكل ريال تنتظره سطر وتاريخ. والشيك المؤجل ورقة تأخذها اليوم مقابل مال يصل لاحقاً، والنظام يفصل بينهما. فالقسط الذي عليه شيك لم يُصرف لا يمكن تعليمه مدفوعاً بأي طريق، وزر «تحصّل» وحده ينقله إلى مدفوع بتاريخ اليوم وعبر البنك. والشيك المرتجع يترك القسط مستحقاً ويبقي رقم الشيك، فتأخذ نقداً أو شيكاً بديلاً. وعلى الشيك المتأخر شارة حمراء.

إذا أخبرك المستأجر أنه سيغادر قبل نهاية المدة فأمامك خطوتان منفصلتان. الأولى تسجيل يوم الإخلاء المتوقع، ولا يتغير شيء في الاتفاقية، وتبدأ تسويق الوحدة. والثانية تسجيل الإخلاء الفعلي حين تعود المفاتيح، فتنتهي الاتفاقية وتعود الوحدة متاحة. وتُعفى الأقساط المستحقة بعد يوم الإخلاء، وما استحق قبله يبقى مستحقاً. والإلغاء لا يمس إلا ما لم يُدفع. وردّ مبلغ للعميل قيد منفصل تسجله أنت في الحسابات.

التقويم قائمة عملك اليومية، الأهم أولاً: متأخر أو منتهٍ، ثم 7 أيام، ثم 30 يوماً، ثم الأبعد. وبجانب كل سطر زر الإصلاح، وزر واحد يحرر كل الحجوزات المنتهية. وإذا كانت وحدة الحسابات مفعلة، كل دفعة تُسجَّل تُرحَّل إلى قيد متوازن وحدها. والمال المقبوض قبل التسليم في البيع يبقى التزاماً في حساب 2500، وينتقل إلى الإيراد 4300 يوم تسلّم المفاتيح. ولا يُقيَّد شيء عند تسجيل الشيك أو إيداعه، بل عند صرفه.

تنشئ عقد الإيجار في صفحة واحدة: تختار الوحدة والمستأجر، وتكتب الإيجار الشهري وعدد الأشهر، فيكتب نِزرو العقد وجدوله وصفوف شيكاته معا، أو يرفض ولا يكتب شيئا. ثم يحفظ العقد مواعيد القانون الثلاثة ويحسب لك الأيام إليها: آخر يوم للتسجيل في البلدية ورسومه 3% من إيجار المدة كلها، وآخر يوم لإشعار عدم التجديد، وآخر يوم لتقديم الشكوى على الشيك المرتجع. ويذكّرك نِزرو ولا يرسل شيئا إلى البلدية. وتضع دبوسا لكل عقار بكتابة إحداثياته، أو بنقرة على الخريطة حيث تكون الخريطة مفعّلة، وتبحث بدوائر من 1 إلى 25 كم حول عقار أو ولاية أو نقطة، الأقرب أولا، بخط مستقيم. وللمكتب ثمانية تقارير: كشف الإيجارات، والمتأخرات حسب المستأجر، والإشغال والشواغر، والتحصيل الشهري، وجدول الشيكات، وانتهاء العقود، والتسجيل في البلدية، وإيراد العمولات. ولكل تقرير ملف لبرنامج إكسل ونسخة للطباعة، للمالك والمديرين. ويمكنك في التجربة أن تملأ النظام ببيانات تجريبية وتحذفها بضغطة واحدة دون أن تمس صفوفك. ويطبع نِزرو عقد الإيجار وإيصال استلام الدفعة وكشف الدفعات بالعربية والإنجليزية على ورقة واحدة.

من الإعدادات تنشئ موقع وكالتك على عقاري بعنوان خاص بها، مثل al-noor.iqari.nizro.app، باسمها وشعارها وهاتفها وواتسابها ورقم ترخيص الوساطة إن كان لديها. وتنشر الوحدة من صفحتها في نِزرو، فتكتب الغرض بيعاً أو إيجاراً والسعر وعنواناً بالعربية، وتضيف حتى 20 صورة تُصغَّر على جهازك قبل رفعها. ولا يقبل النظام نشر إعلان بلا وحدة متاحة وسعر وصورة وهاتف، ويغلق إعلان الوحدة التي بيعت أو أُجّرت في اللحظة نفسها. ومن طلب معاينة يصل إليك من الموقع يصير عميلاً محتملاً في المبيعات، ويظهر في شاشة العقارات، وللرقم الواحد خمسة طلبات في اليوم.

من صفحة العميل في نِزرو تصدر له رابطاً خاصاً وترسله بواتساب. يفتحه العميل بآخر أربعة أرقام من هاتفه، ويبقى مفتوحاً على جهازه 30 يوماً، وبعد ثلاث محاولات خاطئة يُقفل ساعة. ويرى فيه عقوده هو فقط وأقساطها وشيكاتها وحالة كل شيك، والمستندات التي علّمتها الوكالة بأنها ظاهرة، فلا تظهر صورة الهوية إلا إذا أظهرتها أنت. ويرسل طلباً بالصيانة أو الدفع أو المستندات، فيصل إلى الوكالة تذكرة لها موعد استجابة، وتردّ عليه من شاشة رعاية العملاء ويقرأ العميل الرد في البوابة. والبوابة للاطلاع والمراسلة، ولا دفع فيها اليوم. وتغلق الرابط بضغطة واحدة، وينتهي وحده بعد 180 يوماً.

نقول الحدود بوضوح. وحدة العقارات لا تحسب ضريبة القيمة المضافة ولا تطبع فاتورة اليوم، فالإيجار التجاري وفواتيره خارجها. والجدول والقيود موجودة. والفوترة الإلكترونية تصبح ملزمة لكل مسجّل في ضريبة القيمة المضافة من 1 أكتوبر 2027 بالقرار 189/2026. وتأكد من موعدك مع جهاز الضرائب.